Mediante la Ley N.° 32430 publicada en el Diario Oficial El Peruano, en Edición Extraordinaria del 25 de agosto último, se ha modificado el Decreto Legislativo 774 – Ley del Impuesto a la Renta– a fin de regular el pago de impuestos por el arrendamiento de inmuebles denominado “arrendamiento justo”.
A continuación, damos a conocer los principales alcances de esta nueva norma.
Contexto para entender el cambio:
Rentas de Primera Categoría
Las rentas de primera categoría comprenden los ingresos obtenidos por el arrendamiento, subarrendamiento y cesión de bienes inmuebles, así como otros derechos sobre dichos bienes, que percibe una persona natural. Si los percibiera una persona jurídica, estos ingresos calificarían como rentas de tercera categoría.
Declaración y Pago del Impuesto a la Renta
El impuesto a la renta aplicable a los ingresos por el arrendamiento de inmuebles que percibe la persona natural se paga mediante la presentación del Formulario Virtual N.º 1683 a través de SUNAT Operaciones en Línea. El contribuyente debe declarar el monto percibido por el arrendamiento y pagar el 5 % (Tasa efectiva) como pago definitivo, en cada mes, es decir, ya no vuelve a pagar, ni calcular el impuesto en forma anual.
Renta Ficta
La renta ficta se aplica cuando la persona natural, propietaria del inmueble, pone a disposición de un tercero, dicho inmueble, sin cobrarle una merced conductiva, o cobrándole una suma menor a la que se presume debió percibir. La Ley del Impuesto a la Renta, presume que, al usarse económicamente el inmueble, le está generando para su propietario un ingreso equivalente al 6 % del valor del autoavalúo del predio.
Por ejemplo, si un inmueble tiene un valor de autovalúo de S/ 500 000, la renta ficta será S/ 30 000 anuales (6 %). El impuesto a la renta anual será entonces de S/ 1 500 (5 % de S/ 30 000), pagadero como renta de primera categoría, esta vez sí, en la declaración jurada anual del impuesto a la renta.
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Método del Devengado actualmente aplicado a los arrendamientos
Actualmente, las rentas de primera categoría se determinan bajo el criterio del devengado, es decir, se consideran gravadas desde el momento en que nace el derecho a recibir el ingreso, independientemente de su cobro efectivo. Esto hace que el propietario del inmueble, tenga que pagar el 5 % del impuesto a la renta, sobre el monto de la merced conductiva pactada, aun en los casos, que, por alguna razón, el arrendatario, deje de pagar el arrendamiento, o retrase su pago.
El nuevo esquema del “Arrendamiento Justo”
Cambio al Método de lo Percibido
La Ley N.° 32430, modifica el tratamiento de las rentas de primera categoría, estableciendo que estas se considerarán gravadas únicamente cuando sean efectivamente percibidas por el contribuyente.
La exposición de motivos señala que el cambio busca evitar la carga tributaria sobre ingresos no cobrados, especialmente en contextos de morosidad y contratos informales. Se busca proteger al pequeño arrendador y fomentar la formalización del mercado inmobiliario.
Implicancias para los propietarios
- La reciente modificación, permitirá reducir la carga tributaria de las personas naturales, arrendadores de inmuebles, en casos de incumplimiento de pago por parte del arrendatario.
- Pero, a la par, creará la necesidad de una mayor documentación para acreditar la percepción efectiva del ingreso (transferencias, depósitos, etc.); y de otro lado, siempre puede presentarse un riesgo de incremento en las fiscalizaciones que realice SUNAT, para verificar la veracidad de lo percibido.
Recomendaciones
Consideramos oportuno advertir a los perceptores de rentas de primera categoría, sobre la necesidad de implementar sistemas de control de sus ingresos percibidos; así como formalizar contratos de arrendamiento con cláusulas claras sobre pagos con exigencias de bancarización, y adoptando medidas que puedan cubrir contingencias, como conservar comprobantes de pago, las transferencias bancarias y recibos de pago, entre otros.
Reglamentación y Vigencia
El Poder Ejecutivo (MEF) adecuará el Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, en un plazo máximo de 90 días calendario contados a partir de su entrada en vigencia, esto es, hasta el 19 de noviembre 2025.
Entrada en vigencia
Cabe mencionar que, por tratarse de una modificación a la Ley del Impuesto a la Renta – que es un tributo de periodicidad anual- la aplicación de la Ley 32430 bajo comentario, se difiere hasta el 1 de enero 2026, de conformidad con la Norma X del Código Tributario.
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